Le constructeur non réalisateur (CNR) livre un ouvrage sans l'exécuter physiquement : il conçoit, coordonne ou vend et fait réaliser les travaux par des tiers. Bien qu'il ne pose aucune brique, il est réputé constructeur (art. 1792-1 du Code civil), donc soumis à la présomption de responsabilité décennale et à l'obligation d'assurance (art. L241-1). Il répond de la solidité de tout l'ouvrage livré, y compris des désordres de ses sous-traitants — quitte à se retourner ensuite contre eux. Sont concernés : constructeur CCMI qui sous-traite tout, contractant général, promoteur, vendeur d'un ouvrage qu'il a fait construire.
Qui est constructeur non réalisateur ?
| Profil | Rôle | Réputé constructeur ? |
|---|---|---|
| Constructeur CCMI sous-traitant tout | Livre une maison, sous-traite les lots | Oui |
| Contractant général | Coordonne l'ensemble, résultat clé en main | Oui |
| Promoteur immobilier | Fait construire pour vendre | Oui |
| Vendeur d'un ouvrage qu'il a fait construire | Revend une construction récente | Oui |
Vis-à-vis du maître d'ouvrage, le constructeur non réalisateur répond de la solidité de l'ensemble de l'ouvrage livré, désordres des sous-traitants compris. Il peut ensuite exercer un recours contre le sous-traitant fautif, mais cette action interne ne le protège pas envers le client : sa décennale reste en première ligne.
Constructeur non réalisateur : la bonne décennale
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Vérifier les sous-traitants
Puisqu'il répond des désordres de ses sous-traitants envers le maître d'ouvrage, le CNR a tout intérêt à exiger de chacun une attestation décennale valide couvrant son lot. Un sous-traitant non assuré le laisse supporter seul le coût d'un sinistre, sans recours effectif. La vérification systématique des attestations est sa meilleure protection. Côté couverture propre, il souscrit une décennale de constructeur non réalisateur + une RC Professionnelle, et, selon l'activité, une dommages-ouvrage pour le compte du maître d'ouvrage.
Voir aussi
- Décennale du contractant général
- Décennale promoteur immobilier
- Assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO)
- Dommage-ouvrage ou décennale ?
- Lexique de l'assurance décennale
- Guide complet assurance décennale
FAQ — Constructeur non réalisateur
Un constructeur non réalisateur (CNR) est un professionnel qui livre un ouvrage sans le réaliser physiquement lui-même : il conçoit, coordonne ou vend, mais fait exécuter les travaux par des tiers. C'est notamment le cas du constructeur de maison individuelle qui sous-traite l'intégralité des lots. Bien qu'il ne pose aucune brique, il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil.
Oui. Étant réputé constructeur, il est soumis à la présomption de responsabilité décennale et à l'obligation d'assurance (art. L241-1 du Code des assurances), au même titre qu'un entrepreneur qui exécute. Il doit donc souscrire une garantie décennale couvrant son activité de constructeur non réalisateur, distincte de celles de ses sous-traitants.
Sont concernés le constructeur de maison individuelle (CCMI) qui sous-traite tous les travaux, le contractant général, le promoteur, ou encore le vendeur d'un ouvrage qu'il a fait construire. Tous livrent un ouvrage sans l'exécuter directement, mais engagent leur responsabilité décennale envers le maître d'ouvrage pour l'ensemble de la construction.
Non, au contraire. Le constructeur non réalisateur répond de la solidité de l'ensemble de l'ouvrage livré, y compris des désordres provenant du travail de ses sous-traitants. Il peut ensuite se retourner contre le sous-traitant fautif, mais vis-à-vis du maître d'ouvrage, sa responsabilité décennale est pleine et entière sur la totalité de la construction.
Impérativement. Comme il répond des désordres de ses sous-traitants envers le maître d'ouvrage, il a tout intérêt à exiger de chacun une attestation décennale valide couvrant son lot. Un sous-traitant non assuré laisse le constructeur non réalisateur supporter seul le coût d'un sinistre, sans recours effectif. La vérification des attestations est une protection essentielle.
Une garantie décennale de constructeur non réalisateur, qui couvre la responsabilité au titre de l'ouvrage livré, complétée par une responsabilité civile professionnelle. Selon l'activité (CCMI, promotion), une dommages-ouvrage peut aussi être requise pour le compte du maître d'ouvrage. Il faut déclarer précisément le rôle exact à l'assureur pour être couvert sur le bon périmètre.
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