Le promoteur immobilier qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est réputé constructeur (art. 1792-1 du Code civil). Il engage donc la responsabilité décennale envers les acquéreurs pendant dix ans, même pour les désordres causés par ses entreprises. En tant que maître d'ouvrage, il doit aussi souscrire une assurance dommages-ouvrage avant chaque chantier (art. L242-1 du Code des assurances). En VEFA, il fournit en plus la garantie financière d'achèvement, le parfait achèvement (1 an) et la garantie de bon fonctionnement (2 ans).
Le promoteur, « réputé constructeur »
Le promoteur ne pose pas lui-même les parpaings, mais la loi ne s'y trompe pas : celui qui vend un ouvrage qu'il a fait construire est assimilé à un constructeur (art. 1792-1, 2° du Code civil). Il répond donc, pendant dix ans, des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage vendu ou le rendent impropre à sa destination — exactement comme l'entreprise qui a exécuté les travaux.
Cette responsabilité s'exerce envers les acquéreurs et les propriétaires successifs. Le promoteur dispose ensuite d'un recours contre l'entreprise fautive et son assureur décennal.
Les garanties à fournir en VEFA
En vente en l'état futur d'achèvement, le promoteur doit empiler plusieurs protections au bénéfice de l'acquéreur :
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Garantie financière d'achèvement (GFA) | Jusqu'à livraison | Achèvement de l'immeuble même en cas de défaillance |
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés à la réception |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans | Éléments d'équipement dissociables |
| Décennale | 10 ans | Solidité et impropriété à destination |
| Dommages-ouvrage | 10 ans | Préfinancement rapide des réparations |
Un promoteur qui néglige de souscrire la dommages-ouvrage avant le chantier commet une faute lourde : outre la sanction légale, ses acquéreurs perdent le bénéfice du préfinancement rapide des sinistres, et le bien devient difficile à revendre dans les dix ans. La DO se souscrit avant l'ouverture du chantier, jamais après.
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Coût et recours du promoteur
La dommages-ouvrage se calcule en pourcentage du coût de construction de l'opération. La responsabilité de constructeur du promoteur fait l'objet d'un contrat spécifique, tarifé selon le volume et le type de programmes. Chaque opération devant être couverte, un devis dédié est indispensable — et la vérification des décennales des entreprises intervenantes conditionne l'efficacité du recours du promoteur en cas de sinistre.
Voir aussi
- Assurance dommages-ouvrage
- Différence dommages-ouvrage vs décennale
- Décennale contractant général
- Décennale marchand de biens
- L'obligation légale de décennale
- Guide complet assurance décennale
FAQ — Décennale promoteur immobilier
Oui. Le promoteur qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est réputé constructeur (art. 1792-1 du Code civil). Il engage donc la responsabilité décennale envers les acquéreurs pendant dix ans, y compris pour les désordres causés par les entreprises qu'il a fait intervenir. Il doit être assuré à ce titre.
Oui. En tant que maître d'ouvrage, le promoteur doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (art. L242-1 du Code des assurances). Cette DO bénéficie aux acquéreurs successifs et permet le préfinancement rapide des réparations en cas de sinistre décennal, sans attendre la désignation d'un responsable.
En vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le promoteur doit fournir une garantie financière d'achèvement (GFA) ou de remboursement, la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement des équipements (2 ans) et la garantie décennale (10 ans), en plus de la dommages-ouvrage. L'acquéreur est ainsi protégé de la signature à dix ans après la livraison.
Oui, vis-à-vis des acquéreurs. En tant que réputé constructeur, le promoteur répond des désordres décennaux affectant l'ouvrage qu'il a vendu, même causés par une entreprise intervenante. Il dispose ensuite d'un recours contre l'entreprise fautive et sa décennale. Il a donc tout intérêt à vérifier l'attestation décennale de chaque intervenant.
Le coût dépend du volume d'opérations, du type de programmes et du montant des ouvrages. La dommages-ouvrage se calcule en pourcentage du coût de construction (souvent quelques dixièmes de pourcent à plus de 1 %), et la responsabilité de constructeur du promoteur fait l'objet d'un contrat spécifique. Un devis auprès d'assureurs construction spécialisés est indispensable pour chaque programme.
Oui. La garantie décennale et la dommages-ouvrage sont attachées à l'ouvrage et bénéficient aux propriétaires successifs pendant dix ans à compter de la réception. Un acquéreur qui revend le bien avant dix ans transmet ces garanties au nouvel acheteur, ce qui protège la valeur et la liquidité du bien.
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