Le marchand de biens qui se contente d'acheter et revendre un bien sans travaux n'est pas constructeur et n'engage pas la décennale. En revanche, dès qu'il vend un ouvrage qu'il a construit, fait construire ou lourdement rénové, il devient réputé constructeur (art. 1792-1 du Code civil) : il engage la responsabilité décennale envers l'acquéreur pendant dix ans et doit, comme maître d'ouvrage, souscrire une assurance dommages-ouvrage (art. L242-1). La clé est donc la nature des travaux réalisés avant la revente.
Trois situations, trois régimes
| Opération | Statut | Assurance requise |
|---|---|---|
| Achat-revente sans travaux | Vendeur simple | Aucune décennale |
| Rénovation légère (peinture, embellissement) | Selon travaux | Décennale des entreprises si ouvrage touché |
| Rénovation lourde / construction avant revente | Réputé constructeur | Décennale + dommages-ouvrage |
La rénovation lourde — reprise de structure, toiture, étanchéité, réseaux, création de surfaces — fait basculer le marchand dans le régime du constructeur. Il répond alors des désordres décennaux devant l'acheteur, exactement comme un promoteur.
Un marchand qui fait rénover un bien doit exiger et archiver l'attestation décennale de chaque entreprise. En cas de sinistre après la revente, c'est cette traçabilité qui permet le recours contre l'entreprise fautive. Sans elle, le marchand — réputé constructeur — supporte seul le coût d'un désordre décennal qu'il n'a pas exécuté.
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Revente et protection de l'acheteur
Lorsqu'un bien de moins de dix ans est revendu, l'acquéreur doit être informé de l'existence — ou de l'absence — d'une dommages-ouvrage, mention qui figure dans l'acte notarié. Un acheteur averti l'exige : sans elle, il hérite du risque de devoir engager seul une procédure décennale. Pour le marchand de biens, disposer des bonnes garanties est donc à la fois une obligation légale et un argument de vente.
Voir aussi
- Décennale promoteur immobilier
- Assurance dommages-ouvrage
- Différence dommages-ouvrage vs décennale
- Quels travaux sont couverts par la décennale ?
- L'obligation légale de décennale
- Guide complet assurance décennale
FAQ — Décennale marchand de biens
Cela dépend de son opération. S'il achète et revend un bien sans travaux, il n'est pas constructeur. En revanche, s'il vend un ouvrage qu'il a construit, fait construire ou lourdement rénové, il devient réputé constructeur (art. 1792-1 du Code civil) et engage la responsabilité décennale envers l'acheteur pendant dix ans. Les travaux qu'il fait réaliser doivent alors être couverts.
Oui lorsqu'il fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation lourde en tant que maître d'ouvrage (art. L242-1 du Code des assurances). La dommages-ouvrage protège l'acheteur du bien et permet le préfinancement rapide des sinistres décennaux. Son absence expose le marchand à devoir indemniser lui-même l'acquéreur et fragilise la revente.
Si la rénovation a porté sur des éléments relevant de la décennale — structure, toiture, étanchéité, réseaux — le marchand doit s'assurer que ces travaux sont couverts par une garantie décennale, la sienne s'il est réputé constructeur ou celle des entreprises intervenantes. Une revente dans les dix ans sans couverture décennale expose l'acheteur et engage la responsabilité du vendeur.
Il doit exiger et conserver l'attestation décennale de chaque entreprise intervenue sur le bien, en cours de validité et couvrant les activités réalisées. En cas de sinistre après revente, c'est cette traçabilité qui permet un recours efficace. Un marchand qui fait rénover sans vérifier les décennales prend le risque de supporter seul un désordre décennal.
Oui, lorsque le marchand est réputé constructeur. L'acquéreur d'un bien vendu après construction ou rénovation lourde peut agir contre le marchand au titre de la garantie décennale pendant dix ans. Le marchand se retourne ensuite contre les entreprises fautives. Sans dommages-ouvrage, l'indemnisation de l'acheteur peut prendre des années de procédure.
Le coût dépend de la nature et du volume des opérations : simples reventes sans travaux, rénovations légères, ou rénovations lourdes assimilables à de la construction. La dommages-ouvrage se calcule en pourcentage du coût des travaux, et la couverture de constructeur fait l'objet d'un contrat spécifique. Un devis par opération auprès d'assureurs construction est recommandé.
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